N01、三亞
2008年上半年三亞的濱海洋房與集合別墅售價(jià)在7000元左右,下半年上漲至9000元,2009年上半年迅速上漲至14000、17000、19000元,至歲末,三亞出臺(tái)了一人限購五套房政策以抑制已經(jīng)突破三萬元大關(guān)的海景別墅或洋房。
三亞作為國際旅游島的金三角中心,受到國內(nèi)外消費(fèi)者的青睞,房價(jià)快速上漲亦在預(yù)料之中,但如此短的周期集中翻番如此厲害,再現(xiàn)了比當(dāng)年更為驚人的瘋狂。
除非熱錢與投機(jī)資金作怪,不然不可能短期集中上漲如此迅速,預(yù)期伴隨政策管制與當(dāng)?shù)匦姓刂拼胧┏雠_(tái),再加上整體環(huán)境的緊縮,三亞跌幅應(yīng)該排名最前。
N02、濟(jì)南
兩年前濟(jì)南東郊房價(jià)尚在4000以內(nèi)徘徊,全運(yùn)會(huì)舉辦權(quán)的獲得以及東郊體育場館建設(shè)帶動(dòng)了本區(qū)域房價(jià)迅速上位,與此同時(shí),濟(jì)南中心區(qū)房價(jià)在金地等名企帶動(dòng)下迅速拉開層次,由此讓濟(jì)南房價(jià)迅速步入到先進(jìn)省會(huì)城市的行列,目前濟(jì)南住房單價(jià)穩(wěn)定在六七千元之間,高檔住宅突破三萬元大關(guān)。毗鄰的章丘房價(jià)亦節(jié)節(jié)攀升。
但濟(jì)南總體資源不足以支撐一個(gè)特大城市的房價(jià),并且齊魯大地由東而西一字?jǐn)[開,東有青島,中有濟(jì)南,西接河南,全省總體均價(jià)呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢,而省會(huì)吸納的投資消費(fèi)帶動(dòng)房價(jià)快速上漲的局面不可持續(xù),預(yù)期濟(jì)南房價(jià)將穩(wěn)定在均價(jià)6000元左右比較合理。
N03、杭州
現(xiàn)在的杭州樓市,可用兩句話來形容,一句是指杭州市區(qū),即原有杭州市區(qū)范圍,天價(jià)房比比皆是,另一句就是直把汴州作杭州,意思是說杭州各周邊城市以杭州為標(biāo)準(zhǔn)快速跨進(jìn),形成杭州三角高價(jià)區(qū)域。
杭州固然具備宜居城市的優(yōu)越地理與歷史人文條件,但杭州周邊嚴(yán)格來說是工業(yè)興市,因此團(tuán)聚在杭州周邊三百公里范圍的大城市如蘇州、昆山、上海都可以吸引本地消費(fèi)出城,但實(shí)際上杭州的高檔住宅一直不愁銷路,有更多的外地人移師杭州。預(yù)期異地投資今年應(yīng)該會(huì)大幅縮減,所以杭州房價(jià)將整體下滑。
N04、東莞
泛珠三角一體化以及廣深一體化亦不足以支撐東莞同時(shí)近百個(gè)高檔盤的推盤量,五步一酒店十里一公園也不中以支持這個(gè)城市按月上漲的住宅單價(jià),其二手房全年差不多翻一番,由原來的3700元到年末的6100元,新房價(jià)格反季穩(wěn)定在6300元左右,別墅更實(shí)現(xiàn)了開售即罄。
東莞本地改善性剛需可以支持五六千元的住宅均價(jià),但按照歲末的趨勢,以前住宅均價(jià)一直徘徊在5200-5600元之間,最后一個(gè)季度卻迅速穩(wěn)定到6200元關(guān)口,這證明本地需求釋放仍然為當(dāng)?shù)匦枨笾髁Α?/P>
但東莞投資投機(jī)市不太具備長期性,因此在緊縮影響剛需的條件下回調(diào)到原有水平是今年價(jià)格主流,下調(diào)空間在500元左右比較現(xiàn)實(shí)。
N05、武漢
武漢是最應(yīng)該合理下跌城市,其非規(guī)范原因在于:武漢如同這個(gè)平民化城市一樣聚集著全國乃至全球的主流供應(yīng)商,武漢房價(jià)借鑒市場的不多,反而是以國內(nèi)類似城市為參照的人為上漲居首,這種房價(jià)人為波動(dòng)應(yīng)該在新的一年被排除,比如萬達(dá)帶動(dòng)的訂單商業(yè),單方均價(jià)兩至四倍于市場價(jià),并且容積率亦高于同區(qū)域同類項(xiàng)目至少五成,這里的房價(jià)高漲就與萬達(dá)宣傳的訂單地產(chǎn)密切相關(guān)。
兩年前,漢水濱河的水木清華,開盤預(yù)期目標(biāo)價(jià)位被確定在5600元左右,并且稍嫌激進(jìn),現(xiàn)在呢,均價(jià)快速上漲至約13000元/平米,這種漲勢一方面依了四新片的成長與成熟,另一方面與國內(nèi)濱水樓盤被熱炒密切相關(guān),完全存在較多泡沫成分,而且透支城市規(guī)劃也是這類樓盤漲價(jià)的原因之一。
未來武漢的版圖擴(kuò)張將覆蓋黃陂、蔡甸、漢南、葛店、漢川、鄭店、江廈等,這類區(qū)域樓盤將完全上漲,帶動(dòng)市區(qū)置業(yè)流出,投資投機(jī)置業(yè)向城外集中,中心區(qū)域房價(jià)理性適當(dāng)下調(diào)以吻合中高檔需求。
武漢的房價(jià)應(yīng)該位居全國前列,但結(jié)構(gòu)必須按照上述調(diào)整,形成圈層結(jié)構(gòu),預(yù)期武漢的平均房價(jià)今年破六應(yīng)該的,但二環(huán)沿線及中心片區(qū)濱水應(yīng)適當(dāng)下調(diào),副中心可能適當(dāng)上漲。
N06、長沙
長沙的樓市一直在營銷文化與房價(jià)兩個(gè)方面保持國內(nèi)領(lǐng)先地位,在長沙,各類樓盤的營銷形象,包裝水平以及營銷手段不輸國內(nèi)任何一個(gè)城市,長沙也以其濃厚的積淀吸引了國內(nèi)主流營銷團(tuán)隊(duì)進(jìn)入,長沙亦在地王級(jí)現(xiàn)象中引領(lǐng)一段潮流。
截止2009年,長沙住房均價(jià)保持連續(xù)上漲態(tài)勢,今年一月環(huán)比上漲1.3%,住房均價(jià)上漲9.3%,是國內(nèi)三十五個(gè)樣本城市上漲最強(qiáng)勢的省會(huì)城市。
長沙樓市受到城市群的影響比較大,再加上土地集中,鄰近城市株洲、湘潭目前尚沒有能力匹配長沙的住宅開發(fā)水平,這直接導(dǎo)致投資投機(jī)過度集中于省會(huì)。
當(dāng)然,長沙遠(yuǎn)低于武漢的住宅均價(jià)以及8000平方公里版圖1500萬總?cè)丝诘某鞘腥簠^(qū)域發(fā)展,使得開發(fā)商有充足的信心拿地囤積房源并保持穩(wěn)中上漲的輿論價(jià)格,但不要忘記長沙文化效應(yīng)也會(huì)擠兌出過多的流出性消費(fèi),預(yù)期房價(jià)調(diào)整將圍繞中心城區(qū)進(jìn)行。
N07、青島
青島收獲了2009年,有句話是流行語,月光盤,說的是青島樓盤開盤即賣光,當(dāng)月售罄的廣告充斥著報(bào)紙。在青島推出的市區(qū)副中心的經(jīng)濟(jì)房項(xiàng)目,確定的基本售價(jià)達(dá)到7000元,無一棄購。
過去東部濱海一枝獨(dú)秀的局面被全面上漲替代,毗鄰的膠南日照等市房價(jià)亦水漲船高?绾4髽蛞约凹t島黃島青島聯(lián)通,預(yù)期青島房價(jià)依然會(huì)更進(jìn)一步上漲。
顯然,這種上漲并不基于本地合理需求,因此在遏制投資投機(jī)政策環(huán)境下理應(yīng)做出合理調(diào)整,濱海尤其應(yīng)注意不要步海南后塵。中西部及毗鄰的膠州、膠南、日照將會(huì)進(jìn)一步跟漲。
N08、重慶
直轄后重慶樓市迅速擺脫三四線城市的定位步入國內(nèi)明星級(jí)城市的行列,這既得益于國內(nèi)熱錢的追逐,更得益于各地主流開發(fā)商紛紛將重慶作為西部的基地與橋頭堡。
薄熙來主政重慶后,確立了濱江商務(wù)新區(qū)建設(shè)與外圍衛(wèi)星城建設(shè)并舉的宜居重慶建設(shè)方略,在騰籠換鳥過程中,重慶房價(jià)、成交量、房價(jià)上漲幅度一度穩(wěn)定在國內(nèi)前列。
顯然,重慶的未來在江北,這也是房價(jià)上漲的合理區(qū)域,但濱江商務(wù)區(qū)不足以支撐持續(xù)過萬的樓市,而且從城顯市功能來說,商務(wù)區(qū)不等于高檔居住區(qū),重慶尤其如此,伴隨重慶功能調(diào)整,重慶房價(jià)應(yīng)在現(xiàn)有水平穩(wěn)定下來。
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