對于當(dāng)前的樓市調(diào)控而言，判斷其成功與否最重要的標(biāo)志就是房價的變動情況。而從目前市場形勢來看，本輪調(diào)控不會是一場“空調(diào)”。在國內(nèi)最嚴(yán)限購令的打壓下，北京樓市迅速遇冷，其中反應(yīng)最快、振動最大的當(dāng)屬通州區(qū)域，該區(qū)域由2010年初北京樓市的漲價急先鋒，變成了如今的跌價急先鋒。

近日，通州樓市再現(xiàn)標(biāo)志性的樓價跳水動作——2009年的地王級項目潤楓領(lǐng)尚原本擬售均價定在2.5萬元/平方米，其最高售價甚至接近3萬元/平方米，但目前該項目最低定價為1.3萬元/平方米，可謂一石激起千層浪。

降價幅度令人瞠目

8月30日記者致電潤楓領(lǐng)尚咨詢，銷售人員稱，該項目目前起價為1.3萬元/平方米，優(yōu)惠幅度比較大。隨后記者來到售樓處現(xiàn)場，向上述銷售人員追問：1.3萬元/平方米是目前在售價格嗎？有多少套房源定在這個價位？

銷售人員向記者解釋，該項目共有近20棟樓座，目前有5棟已取得預(yù)售證，分別是3、4、5、17、18號樓，其中17、18號樓共有220套房源，正以1.5萬元/平方米的均價低價銷售，其中樓層稍差的底層初步定價為1.3萬元/平方米，樓層較好的定價在1.7萬元/平方米左右；兩棟樓里只有底層的幾套房子價格定在1.3萬元/平方米，每高一層價格便高一個檔次。

記者當(dāng)場表示：假如看中了底層1.3萬元/平方米的一套房子，現(xiàn)在就能以這個價格買房嗎？

銷售人員稱，其實1.3萬元/平方米只是目前初步制定的價格，該項目預(yù)計在本周末開盤，其具體價格到時候才能完全確定。

前來看房的李先生表示，1.3萬元/平方米的傳言顯然與實際情況不太符合，這一價格有些弄噱頭的成分，不排除開發(fā)商想以此來吸引客戶登記看房，假如客戶來多了，很可能開發(fā)商會提高價格。

對此，該銷售人員連連表示不會。她告訴記者，項目的最終定價應(yīng)該與宣傳的1.5萬元/平方米不會有太大出入，開發(fā)商不會砸自己的聲譽。

樓市低迷促大幅降價

不過，對于該項目1.5萬元/平方米的初步定價，李先生也坦承，這一價格與去年這一區(qū)域的售價相比有著較大的降幅，即便是與該項目3、4、5號樓2萬多元/平方米的售價相比也有一定降幅，對市場確實具有吸引力。

與該項目在北京市住建部門申報的價格相比，其宣稱的降幅確實較大。記者從該項目現(xiàn)場張貼的申報價格表上看到，17、18號樓的原本擬售價格為2.5萬元/平方米以上，部分房源價格甚至高達(dá)近3萬元/平方米，這相當(dāng)于該樓棟房源普遍直降了1萬元/平方米，平均降幅為40％。

對此，銷售人員解釋是由于該項目開盤不久，希望用一降到底的低價策略來贏得市場。

北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，通州區(qū)域房價過高，庫存量較大，而受限購限貸影響，市場投機投資需求基本已經(jīng)絕跡，部分剛需置業(yè)者則轉(zhuǎn)向房山區(qū)等更有價格優(yōu)勢的區(qū)域，購房需求銳減。另外，目前來看選擇小幅度降價的區(qū)域內(nèi)項目也并未獲得市場認(rèn)可，成交量依然低迷。

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，該項目自5月份取得預(yù)售證，其3、4、5號樓申報價格定在2萬多元／平方米，雖然后來實際成交價格有所下降，但成交異常慘淡，截至8月31日該項目僅成交一套，成交價格為17947元/平方米。

香港金達(dá)利筑地北京公司副總經(jīng)理陳玉城表示，從一些項目降價熱銷的情形來看，當(dāng)前采取實質(zhì)性的降價手段，擠出樓市價格中的泡沫因素，市場才能恢復(fù)正常。

“跳水”扯出定價暴利

即便將該項目預(yù)計最低售價1.3萬元/平方米視作保本價，顯然1.5萬元/平方米的銷售均價仍能保持項目的盈利性，那么其申報的高達(dá)2.5萬元/平方米甚至3萬元/平方米的價格無疑屬于暴利。

房地產(chǎn)項目成本主要有土地成本、稅費成本和管理運營成本、建安成本等。北京市土地整理儲備中心的資料顯示，2009年9月30日，北京潤興偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與北京重廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體經(jīng)過了200輪現(xiàn)場競價，以15.3億元的價格奪得了建筑面積為22.68萬平方米的該項目，樓面價高達(dá)6746元/平方米，是當(dāng)年北京通州區(qū)域樓面價最高的地塊之一。而稅費和管理運營成本，據(jù)張大偉估計該項目應(yīng)在3000元/平方米左右。至于工程造價，多位業(yè)內(nèi)人士表示，北京一般項目的建安費用應(yīng)在3000元/平方米以內(nèi)。

由此可以看出，該項目的成本應(yīng)該低于其預(yù)計最低售價1.3萬元/平方米，或者說“不會虧本賣”。這意味著，其申報的高達(dá)2.5萬元/平方米的擬售均價比成本價格高出約一倍，難脫定價“暴利”之名。

一位業(yè)界人士分析指出，這表明目前的樓市定價機制有問題，開發(fā)商隨意定高價，無疑會制約購房者的購買力，而一旦中途降價，又將面臨反暴利、退房等。要打破這種局面，必須建立成熟理性的房價定價機制。首先，房地產(chǎn)行政管理部門必須要對房價成本進(jìn)行科學(xué)測算，作為市場定價的指導(dǎo)依據(jù)，加強房價定價監(jiān)管。其次，開發(fā)商在樓盤定價上必須要給后市留有余地，另外要以產(chǎn)品業(yè)態(tài)的多元化換取企業(yè)持續(xù)發(fā)展的空間。