自2009年底以來，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控大背景影響，物業(yè)稅一度被熱議。近日，有專家稱北京商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)具備物業(yè)稅征收條件，使物業(yè)稅再度受到關(guān)注。物業(yè)稅到底是一個什么樣的稅種？其征收會給老百姓帶來什么影響？能不能影響房價？記者采訪了海南大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授王毅武、知名房地產(chǎn)經(jīng)理人陳真誠。

    記者：物業(yè)稅是一個什么樣的稅種？

    陳真誠：物業(yè)稅從理論上說是一種財產(chǎn)稅，又稱為“不動產(chǎn)稅”或“房地產(chǎn)稅”，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收，主要是針對土地、房屋不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅種。物業(yè)稅的征稅對象主要是土地、房屋等不動產(chǎn)，國民、機構(gòu)持有房屋、土地要交稅，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。我國迄今為止還未開征過物業(yè)稅。

    記者：國外物業(yè)稅是如何征收的？

    王毅武：國外物業(yè)稅的征收有兩種方式，一種是采取累進制，即擁有物業(yè)越多，征收的稅額也就越多，稅率也越高。打個比方，如果一個人有3套房，可能會征收2%的物業(yè)稅，4套房則征收8%的物業(yè)稅，10套房則征收20%的稅。另外一種則是單純的稅，額度有一定的限度�？傊�，每個國家都根據(jù)自己的國情有不同的征收方式，但目的都是為了避免貧富差距過大，類似遺產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅，主要是針對富人征收。

    陳真誠：國際上開征物業(yè)稅的通用做法是，將購房者購房時一次性支付的成本，轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟衅谝远愂盏男问街鹉曛Ц叮⒏鶕?jù)市場情況和政府意志針對不同的物業(yè)所處的出租、閑置等情況制訂稅率。在一些國家和地區(qū)，房地產(chǎn)保有稅的名稱也不盡相同，在奧地利、波蘭等國家叫“不動產(chǎn)稅”，在德國、美國、智利叫“財產(chǎn)稅”，在新西蘭、英國、馬來西亞等國家叫“地方稅”或“差餉”，在中國香港則直接稱“物業(yè)稅”。

    記者：為什么要開征物業(yè)稅？

    王毅武：從最終目的上來講，主要是為了調(diào)節(jié)兩極差距。對物業(yè)較多的富人征稅，用這部分收入來對社會做貢獻。

    陳真誠：一直以來，房地產(chǎn)稅收都集中在土地與房屋的交易環(huán)節(jié)。購房者的總支出中，包含了土地出讓金、營業(yè)稅、印花稅、增值稅、房產(chǎn)稅等各項稅費。這些稅費計算復(fù)雜，征收難度較大，不僅給稅務(wù)機關(guān)的征管工作帶來了麻煩，也不利于房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，容易造成房價虛高。如果開征物業(yè)稅，現(xiàn)行的土地、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的各種稅費將隨之整合直至取消，高房價就可能降下來。開征物業(yè)稅將涉及到幾乎所有家庭的利益，尤其對大量持有房屋、土地等財產(chǎn)的家庭或機構(gòu)的影響很大。

    記者：物業(yè)稅的開征能影響房價嗎？

    王毅武：物業(yè)稅的征收會對房價有影響，但不會太大，因為物業(yè)稅的征收主要是針對已經(jīng)購買的物業(yè)，不會直接影響房價，對房價主要是間接影響。

    陳真誠：從理論上說，開征物業(yè)稅，擁有土地、房屋資產(chǎn)的風(fēng)險由一次性買入承擔(dān)轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期承擔(dān)，無疑將減少銷售等階段的成本，增加持有、使用、經(jīng)營土地、房屋的成本及其可變風(fēng)險，其最直接的結(jié)果便是降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，導(dǎo)致房屋在開發(fā)商銷售時的房價下降，而未來持有成本上升。由于未來房價預(yù)期下降、未來持有成本預(yù)期上升，就將對因擔(dān)心房價繼續(xù)上漲而提前釋放的自住性需求，追求大戶型等改善性自住需求，尤其為贏利而購房的投資投機性需求形成一定的抑制作用。物業(yè)稅開征以后，投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)需要額外繳稅因而增加成本，房地產(chǎn)投資投機的收益將大幅縮水，最終將逼迫投資購房者尤其是炒房者大為減少，甚至?xí)S之離場。已經(jīng)購房者也將被迫盡快出貨，甚至降價出售。這樣，物業(yè)稅就可能成為倒逼房價下降的最有力的武器。

    記者：為什么不少專家建議物業(yè)稅先在商業(yè)地產(chǎn)征收？

    王毅武：因為物業(yè)稅不能一刀切，如果全面覆蓋，會直接造成普通老百姓負擔(dān)加重。此外，由于目前信息還不夠透明，比如官員財產(chǎn)申報制度尚未確定，這將導(dǎo)致部分物業(yè)的物業(yè)稅無法征收，因此，物業(yè)稅的征收應(yīng)該一步一步來，不能一步到位，以免出現(xiàn)政策出臺后卻無法落實的情況。對商業(yè)地產(chǎn)先征收物業(yè)稅是比較好的建議，因為商業(yè)地產(chǎn)帶有經(jīng)營性，且不直接涉及老百姓。

    陳真誠：由于物業(yè)稅征收對象廣泛，涉及面廣，涉稅金額巨大，為了不至于對房地產(chǎn)市場形成過大沖擊，早期可以從土地、商業(yè)地產(chǎn)、機構(gòu)持有物業(yè)開征，然后將征稅對象擴大到個人住宅領(lǐng)域，進而逐步實現(xiàn)對所有房產(chǎn)開征。尤其是以盈利為目的的商業(yè)地產(chǎn)、出租物業(yè)、空置物業(yè)以及人均超過30平方米的大面積住宅如別墅豪宅等應(yīng)成為征收重點。

    記者：物業(yè)稅開征的阻力在哪里？

    陳真誠：開征物業(yè)稅面臨的阻力首先是難以得到地方政府和相關(guān)行業(yè)部門的支持。其次面臨來自現(xiàn)有財稅體制、經(jīng)驗不足、工作量大和避免市場沖擊過大等問題的限制。同時還來自購房者、主要是投資投機性購房者和擁有多套或大面積住房的購房者。由于稅收的立法權(quán)集中在中央，作為一種新稅種，須由全國人大常委會立法來決定相關(guān)開征事宜。

    記者：什么時機征收物業(yè)稅比較合適？

    王毅武：首先是信息要透明和公開，其次體制和機制要比較完善，此外納稅人的素質(zhì)要比較高，能夠把納稅作為一種義務(wù)自覺完成。