雖然房價比天高，但自2015年以來，房地產(chǎn)利好政策頻發(fā)，許多一直在猶豫要不要買房的小伙伴也終于下定了決心：就算還貸，也要買!

　　不過還貸是件有門道的事，可不僅僅是傻呵呵地勒緊褲腰帶就行了。只要你是要掌握了以下技巧，就可以放肆地讓銀行幫你還貸啦~

　　1.全款還是貸款，貸多少?

　　如果你有這個問題，那么恭喜你，你已經(jīng)是小土豪中的一員了~其實，就算你資金富裕，能夠承擔(dān)起一次性付款，也不建議你付全款。畢竟降息后，貸款利率低了許多，而且公積金還款比例上調(diào)，這樣一來，你完全可以用銀行的錢，來養(yǎng)自己的房。結(jié)余下來的錢可以轉(zhuǎn)投其他投資品，在當(dāng)前市場這么火爆的情況下，選只好基耍一哈也是不錯的哦~當(dāng)然，如果你是任性的鉆石級土豪，就想全款整套房玩玩，請自便。

　　規(guī)劃君建議

　　貸款買房時，建議按照最低要求付的首付款來貸，并且盡量用到公積金貸款。如果你房貸總額多，還可以使用公積金和商業(yè)貸款混合貸，能省一分是一分嘛。同時，不同銀行可能還會推出不同的商貸優(yōu)惠，小伙伴們記得貸款前要咨詢銀行哦~

　　2.貸款多久合適，要提前還款嗎?

　　舉個栗子

　　北京，首付30%

　　公積金和商業(yè)貸款混合貸款共計400萬

　　其中公積金貸款120萬，利息4%

　　商業(yè)貸款280萬，利息5.9%

　　如果選擇等額本息的還款方式：

　　如果選擇等額本金的還款方式：

　　也就是說，等額本息的總利息約為404.13萬，而等額本金的總利息約為320.69萬，看到這里，各位小伙伴是不是心在滴血?不算不知道，一算嚇一跳，原來銀行收了我們這么多利息……

　　規(guī)劃君建議

　　按最長的時間貸款，如果可以就貸30年，然后拿著閑錢去投資年化高于5.9%的產(chǎn)品，就拿本息保障的“攢錢助手”打個比方，一年期產(chǎn)品的年化收益10%，和商貸年化5.9的利息相比，足足高出了4.1%。所以說，就算有錢，也別著急還，趕緊拿著閑錢去投資吧。

　　3."等額本息"or"等額本金"?

　　單從表面數(shù)字來看，等額本金還款方式比等額本息還款方式下，同樣的年限，但是利息支出會高出很多(如上圖所示)。所以很多小伙伴覺得選擇等額本息的還款方式，就吃了大虧。但是，真的是這樣嗎?

　　其實，無論是等額本息還是等額本金，其利息的計算都是用：你借用銀行的本金余額，乘以對應(yīng)的月利率(約定的年化利率/12個月)，來算出自己當(dāng)月應(yīng)該償還銀行的利息的。也就是說，兩種不同的還款方式，利率水平其實一樣，之所以最后的總利息不同，是因為你每月借用的本金不同。借的本金多，要還的利息就多;借的本金少，要還的利息就少。

　　舉個栗子

　　如果借款100萬，20年還清，年利率5.9%，則月利率為0.4917%。

　　1.假設(shè)等額本金：

　　則月還款本金為：100萬/240個月，即每月為4167元;

　　(1) 第一個月還款利息為：100萬*0.4917%=4917元，則第一個月的實際還款額為4167+4917=9084元。

　　(2) 第二個月剩余本金為100萬-4167=995833元，則第二個月要還的利息為：995833*0.5125%=4896.51元，則第二個月的實際還款額為4167+4896.51=9063.51元

　　以此類推……

　　在等額本金下，20年共還款約159.25萬元，共支付利息59.25萬元。

　　2.假設(shè)等額本息：

　　則每月還款額(含本、息)為7106.74元。

　　(1) 第一個月計算出的利息同樣為4916.67元，第一個月只歸還了本金7106.74-4916.67=2190.07元;

　　(2) 第二個月計息的基礎(chǔ)是上個月的本金余額，即100萬-2190.07=997809.93元，則第二個月應(yīng)還的利息是4905.9元，即第二個月歸還的本金為2200.84元

　　以此類推……

　　在等額本息下，20年共還款約170.56萬元，共支付利息70.56萬元。

　　通過上面的計算,可以得知：無論是等額本息還是等額本金，其實都是公平的。不存在哪個更合算的問題。之所以等額本息的最終利息高，是因為你每個月占用銀行的本金多造成的，并不是銀行設(shè)計要多賺你的利息。

　　規(guī)劃君建議

　　如果你前期資金并不算太緊張，可以選擇等額本金方式，降低全部的利息支出;如果你前期花費較多，資金緊張，則可以選擇等額本息方式，這樣雖然前期利息支出多，但是資金壓力會小。等什么時候有資金的時候適當(dāng)做些提前還款，同樣能夠達(dá)到降低利息支出的效果。

　　另外，因為等額本息前期還款中利息占大部分， 所以對于一開始就有還貸打算的購房者建議選擇等額本金的還款方式。

　　4.提前還款or不要著急?

　　雖說前面我們已經(jīng)提到了不建議大家還款太快，但如果你是以下幾種人，還是可以考慮提前還款的：

　　a.超級保守黨

　　錢只存銀行，不愿也不想做任何投資，無法承擔(dān)任何風(fēng)險的超級保守黨們，有錢的話還是提前還了吧，生活不就圖個安穩(wěn)踏實嘛。

　　b.恐懼欠債黨

　　總覺得欠錢很有負(fù)擔(dān)，心里壓力超級大的恐懼欠債黨們，為了更好的睡眠質(zhì)量，有錢就趕緊地送銀行吧。

　　c.不差錢黨

　　如果你特別不差錢，或者選擇還了房子的錢，再拿著這套無貸款的房子去銀行做抵押貸款，再去下一盤更大的棋……那，求抱大腿~土豪，帶君君一塊玩�？珊�?

　　如果你有以下情況，就不用著急還錢啦，可以慢慢還：

　　1.公積金黨

　　使用公積金貸款，剩下的商貸也能拿到7折或8折，這類小伙伴請趕緊偷著樂吧。因為公積金貸款利率也就4%，傻瓜式的余額寶投資你就能讓你賺回利息錢了，這么低的成本，何必提前還款呢?

　　2.已還了一段時間房貸

　　如果你選擇等額本金的還款方式，且期限已經(jīng)超過三分之一，剩下的利息已經(jīng)越來越少，就不用選擇提前還款了。因為本金都已經(jīng)還了大半了，每個月還的利息部分已經(jīng)算比較少的了，實在沒有必要給自己造成太大生活壓力;

　　如果你選擇等額本息還款方式，期限已經(jīng)過了二分之一，當(dāng)然也可以提前還款，不過一定要看準(zhǔn)時間，選擇利息低的時點還款才能節(jié)省較多利息，否則，也沒什么必要提前還款。

　　說了這么多，不知小伙伴們明白沒有~在現(xiàn)在的降息通道中，其實還貸的思路很簡單，千萬別怕欠銀行錢，只要找到年利率大于4 %或5.9%的投資產(chǎn)品，你不僅能讓銀行幫你買房住，還能額外賺上一大筆錢呢。